Contrato de aluguel de apartamento pequeno: cláusulas para ler antes de assinar

O anúncio informa aluguel e condomínio, mas é o contrato que mostra quais despesas entram na sua conta e o que acontece na saída. Em um apartamento pequeno, vale conferir também se o uso pretendido, os móveis existentes e as regras do prédio estão descritos sem ambiguidade. Separe a proposta, o contrato, a vistoria e o regulamento para ler em conjunto.

Identificação do imóvel e do que fica nele

Confira endereço, número da unidade, vagas, depósito e identificação de quem está alugando. Se a negociação é feita por representante, peça a documentação correspondente. Um studio anunciado como mobiliado precisa ter uma relação dos itens entregues, com condição de uso e, quando útil, marca e modelo. Uma foto ampla da sala não registra uma dobradiça quebrada ou o funcionamento do cooktop.

Verifique a destinação residencial e as regras de ocupação. Trabalho remoto, atendimento a clientes, hospedagem de terceiros e sublocação são situações diferentes. Não conclua que todas estão permitidas porque o anúncio usa a expressão “ideal para trabalhar”. Peça esclarecimento por escrito sobre a atividade que você realmente pretende exercer.

Aluguel, reajuste e encargos em linhas separadas

Localize valor inicial, vencimento, meio de pagamento, índice de reajuste e periodicidade. Peça uma relação das cobranças além do aluguel, incluindo condomínio, consumo individual, IPTU e seguro contra incêndio, quando contratualmente atribuídos ao locatário. A Lei do Inquilinato distingue deveres do proprietário e do inquilino. A orientação do Procon-SP ajuda a identificar essas responsabilidades, mas uma divergência concreta precisa de análise própria.

Garantia locatícia não é uma mensalidade de moradia

Caução, fiança e seguro-fiança têm funcionamento e desembolsos distintos. A lei veda exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Na caução em dinheiro, há limite legal de três meses de aluguel e previsão de depósito em poupança. Leia como será a restituição e o tratamento de débitos ao término da locação.

Simulação: com aluguel de R$ 1.600 e caução equivalente a três aluguéis, o depósito seria de R$ 4.800. A conta não informa o custo total de entrada e não torna a caução uma despesa definitivamente perdida. Frete, instalação e eventuais encargos iniciais devem aparecer em linhas próprias do planejamento.

A vistoria precisa permitir comparação na saída

Registre manchas, fissuras aparentes, revestimentos, ferragens e móveis. Testes de instalações devem respeitar segurança e condições de uso. Se notar cheiro de gás, sinais de aquecimento ou vazamento, interrompa a verificação e acione o responsável adequado. Identifique no termo o que depende de reparo, o responsável e o encaminhamento combinado.

Confira o procedimento e o prazo contratual para contestar a vistoria. Guarde fotografias datadas e a comunicação enviada, sem depender apenas da conversa por telefone. Desgaste normal de uso e dano causado pelo ocupante não são a mesma coisa. Uma cláusula genérica de devolução não dispensa comparar o estado recebido com o efetivamente devolvido.

Prazo, multa e entrega das chaves

Localize duração da locação, condições de rescisão e forma de aviso. O artigo 4º da Lei do Inquilinato trata da proporcionalidade da multa ao período de cumprimento do contrato e prevê situação específica de dispensa por transferência de trabalho, com requisitos. Não aplique uma fórmula a qualquer saída sem verificar o enquadramento e o texto contratado.

Antes de assinar, peça a versão final, os anexos e esclarecimentos sobre pontos divergentes. Confira como agendar vistoria de saída, entregar chaves e obter comprovante. Se o custo ou a obrigação não ficou compreensível, resolva a dúvida antes do pagamento. Para comparar o restante da moradia, leia também o artigo sobre condomínio.

Por Fabio Racchman, arquiteto e autor do MetaDica. Critérios de publicação e correções.